چه زمانی خانه بخریم؟

نویسنده : نیره قیومی هوشیار /// کاهش قیمت سکه و ارز در بازار کنونی موجب گردیده، نگاه سرمایه‌گذاران یک بار دیگر به‌سوی بازار مسکن معطوف شود، این توجه ممکن است زمینه‌ساز رونق بازار مسکن شده و یا مجددا رکود بلند‌مدت این بازار را به‌همراه داشته باشد.

بازار مسکن همواره یکی از مهم‌ترین حوزه‌های اقتصادی ایران محسوب می‌شود که در دوران مختلف دستخوش تغییرات فراوانی بوده است، تغییراتی که بیش از همه در سیاست دولت‌ها و نیز میزان توجه آنها تاثیرپذیر بوده است. 



بازار مسکن در سال ۹۵ با رکود قابل توجهی همراه شد که علت اصلی آن نابسامانی اقتصادی و کاهش قدرت خرید مردم بود، دولت و مسئولین این حوزه با اتخاذ سیاست تزریق نقدینگی در قالب تسهیلات وام مسکن بر آن شدند تا در افزایش قدرت خرید اقشار مختلف جامعه تاثیر گذار باشند، بطوری که در شش ماهه ابتدای سال ۹۶ شاهد رونق نسبی این بخش بودیم چرا که افزایش نرخ تسهیلات زمینه ساز رشد ۵۰ درصدی  معاملات مسکن در این دوره شد.



این در حالی بود که با اعلام نرخ تورم ۳۱ درصدی از سوی بانک مرکزی و نیز جدی‌تر شدن موضوع خارج شدن آمریکا از برجام بار دیگر قیمت مسکن افزایش یافت و غبار رکود بر این حوزه نشست. با پدید آمدن این معضل اقتصادی و ایجاد جوّ روانی در بازار ارز طی ۶ ماه‌ گذشته سال ۹۷ بسیاری از مردم سرمایه‌های خود را به‌سمت بازار ارز روانه کردن به امید سودهای کلانی که در این حوزه کسب خواهند کرد.

اما این روند نیز دیری نپایید، چرا که با سقوط ارزش دلار که با دخالت دولت و بانک مرکزی صورت گرفته بود در یک ماه گذشته مشاهده شد که سرمایه‌های کلان مردم در این بازار با بار منفی همراه شده و به‌سرعت در حال افت ارزش است. از این رو، مردم برای فروش ارزهای احتکار شده به صرافی‌ها هجوم آوردند تا از ضرر بیش از پیش جلوگیری کنند. ورود هجم کلانی از ارزهای خانگی به بازار، خود زمینه‌ساز کاهش ارزش دلار نیز شد و این روند، به بسیاری ثابت کرد که سرمایه‌گذاری در حوزه‌ی ارز، یکی از پرریسک‌ترین سرمایه‌گذاری‌ها است.

 

خانه بخریم یا نخریم؟

پس از سقوط ارزش دلار، بسیاری از اقتصاددانان و نظریه‌پردازان اقتصادی اظهار نظر کرده‌اند که این موضوع باعث رونق نسبی و مجدد بازار مسکن می‌شود چرا که مردم نقدینگی خود را به‌سمت بازار مسکن سرازیر خواهند کرد. اما این گمانه‌زنی‌های خوشایند، چند روز بیش‌تر دوام نیاورد و سوداگران مسکن از فرصت پیش آمده استفاده کرده و پیش از هجوم سرمایه‌ها به این حوزه، موج افزایش قیمت مسکن را رقم زدند.



البته انتظار می‌رفت؛ در زمانی که دولت و بانک مرکزی در حال یافتن راهی برای مهار قیمت ارز بودند، اوضاع بازار مسکن را نیز پیش‌بینی، و تدابیری را برای کنترل قیمت‌ها در نظر می‌گرفتند. تدابیری که تنها وعده آن را شنیدیم و آنچنان که انتظار می‌رفت اجرایی نشد. 



دولت از اواسط سال ۹۶ بارها وعده‌ی راه‌اندازی سامانه‌ای برای ثبت قیمت خرید و فروش، اجاره‌بها و دیگر امور مربوط به مسکن را داده‌ بود اما این مهم، تا به امروز عملی نشده است و این تعلل، مسیر را برای دلالان و سودجویان بازار مسکن هموار کرده است.



در این میان، نباید از راه‌هایی که بانک مرکزی برای افزایش قدرت خرید مسکن به‌کار گرفته است، چشم‌پوشی کرد که مهم‌ترین آن؛ اعطای تسهیلات بانکی با شرایط سهل نسبت به‌گذشته است. اما عدم همکاری و همراهی دولت، وزارت راه با بانک مرکزی باعث بروز مشکلات بسیاری از جمله، تغییر لحظه به لحظه قوانین مربوط به میزان و زمان تسهیلات در این زمینه شده است. 

آیا در این شرایط، می‌توان ریسک خرید خانه را پذیرفت؟

باید پذیرفت که اینک و با گذشت قریب به یک ماه از کاهش ارزش ارز در بازار، شاهد آن هستیم که نگاه سرمایه‌گذاران، یک بار دیگر به‌سوی بازار مسکن معطوف شده است و این روند، نشان از آن دارد که بازار مسکن، همواره یکی از کم‌ریسک‌ترین حوزه‌های برای سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود.

افزایش نرخ ارز، افزایش بهای مصالح و افزایش قیمت مسکن را به‌همراه دارد که در نهایت شاهد کاهش قدرت خرید مردم هستیم و افق پیش رو نامعلوم است. 



در چند ماه اخیر قیمت مسکن به شدت در حال افزایش بود و ساختمان‌هایی که از قبل  تکمیل شده بودند رشد خوبی داشتند. ولی ساختمان‌هایی که تازه تاسیس هستند از اوایل سال ۹۶ تا حالا اُفت قیمت داشته اند و آمارها حاکی از آن است که مسکن در این چند ماه اخیر رشد منفی داشته است.

 

بانک مرکزی از کاهش ۳۳.۵ درصدی معاملات مسکن پایتخت در شهریورماه امسال خبر داد و شمار معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران در شهریور امسال را ۱۰ هزار و ۳۰۰ واحد مسکونی اعلام کرد که نسبت به مردادماه و شهریورماه پارسال به ترتیب ۱۳.۹ و ۳۳.۵ درصد کاهش یافت. گزارش تحولات مسکن شهر تهران نیز نشان می دهد که متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران ۸۱ میلیون ریال بود که نسبت به مرداد و شهریور پارسال به ترتیب ۹.۴ و۷۴.۱ درصد افزایش یافت.(۱)



مسکن کالایی مصرفی و در عین حال سرمایه‌ای است که بازار کنونی کشور نیز ظرفیت افزایش مجدد قیمت در آن حوزه را ندارد. رشد بهای مسکن در اواخر سال گذشته کاملا مشهود بود و متقاضیان مسکن، خود را به سختی با آن وفق داده بودند و روند صعودی قیمت‌ها برای بار دوم در اردیبهشت ماه و نهایتا در اواخر مهر ماه موجب رکود در این بازار شده است و بی‌شک اگر مسئولین مربوطه در کم‌ترین زمان، سیاست بهینه‌ای را برای آن در نظر نگیرد، شاهد تکرار ماجرای افزایش بی‌رویه‌ی قیمت ارز، در بارار مسکن خواهیم بود.



پی نوشت:

۱- بازار مسکن تخت تاثیر نوسانات شدید ارز، اقتصاد آنلاین